Opportunités d’investissement en 2023
Dans quels types de logement investir en 2023 ?
l’année 2022 touche à sa fin et durant ces dernières années le marché immobilier à connu de fortes perturbations, crise Covid, guerre en Ukraine, Taux d’usure…
Cependant si vous êtes un investisseur dans l’âme, 2023 pourrait être une réelle opportunité pour vous !
Tous les investisseurs aguerris attendent avec impatience cette année comme en 2009.
En effet l’année 2008 avait connu une une forte baisse.
Coup de tonnerre cette année la en septembre, la crise des subprimes provoquait la chute de la banque Lehman Brothers. Elle entraîna dans sa débâcle l'ensemble du marché immobilier français. « La baisse est surtout spectaculaire en volume, soulignait Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com. On allé passer de 800.000 ventes en 2007 à 550.000 ventes en 2008, soit une contraction de 30 %. Un recul qui se traduisait aussi par une baisse de prix de 8 % sur l'ensemble de la France. » Du jour au lendemain, le robinet du crédit etait coupé. Les banques ne prêtait plus aux acheteurs et la mécanique se grippa. "Cela ne vous fait-il pas penser au marché de fin 2022 ?"
Elle sera de nouveau huilée grâce à l'injection massive de liquidités, qui provoquera le spectaculaire rebond du printemps 2009. Article des Echos parue en Avril 2018.
L’histoire se répète Une tâche rendue possible parce que l'histoire se répète – au moins deux fois, sinon plus. « La première fois comme une tragédie, la seconde fois comme une farce », précisait Karl Marx, pour les DPE classés en G ouvrant la voie a des opportunités immobilière unique.
Investir dans le creux de la vague permet souvent d’obtenir de belle plus value à long terme.
L’immobilier sur une periode de 10 ans en moyenne augmente toujours en France, malgré toutes les vagues de baisse et de crise, l’immobilier reste encore et toujours une valeur sure.
En 2023 l’immobilier Ancien à le vent en poupe et voici pourquoi…
1,7 million de logements présentent un DPE G en France.
Alors que quelque 140 000 passoires thermiques pourraient être interdites à la location dès le 1er janvier 2023, de nombreux investisseurs se tournent vers ces logements énergivores pour bénéficier des décotes à l’achat avant d’effectuer des travaux de rénovation et de les louer. Des opérations qui peuvent s’avérer rentables, sous certaines conditions.
Avant d’investir dans un bien immobilier, vous devez vérifier le DPE du bien qui vous intéresse et vous renseigner sur les éventuels travaux de rénovation énergétique qui ont été réalisés au cours des dernières années. En dessous du niveau de performance E, un bien est considéré comme très énergivore, ce qui implique des factures d’énergie élevées, une empreinte écologique forte et probablement des travaux à réaliser dans l’avenir pour optimiser les performances énergétiques du logement.
Sachez qu’en 2025, suite au projet de loi de transition énergétique voté en 2015, les bâtiments et les logements classés F et G seront obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique ! Il est donc conseillé d’investir dans des logements de A à D (ou E maximum) pour les personne souhaitant acquérir sa résidence principale ou de prévoir des travaux de rénovation énergétique.
classe G ?
Pour optimiser la performance énergétique d’un bien classe G entreprenez des travaux de rénovation énergétique. Mieux, une rénovation énergétique globale visera l’amélioration de plusieurs postes de dépense qui font du logement une passoire thermique :
isolation thermique des murs par l’intérieur ou l’extérieur, de la dalle de sol ou contre cave, de la toiture ou des combles ;
remplacement des menuiseries type portes, portes-fenêtres, fenêtres ;
installation de protections solaires et de volets ;
remplacement du système de chauffage avec mise en place d’une pompe à chaleur ou d’un poêle à granulés par exemple ;
mise en place d’une VMC simple ou double flux ;
etc.
Depuis le 24 août, les passoires thermiques, autrement dit les logements ayant une classe énergétique F ou G ont vu leurs loyers geler. Cela signifie que, même si le contrat de location prévoit une revalorisation annuelle se basant sur l’IRL (indice de référence des loyers), les propriétaires de logements énergivores ne peuvent plus augmenter les loyers sans mener des travaux préalables. Dès le 1er janvier 2023, les moins performants des logements classés G seront quant à eux interdits à la location. Le calendrier des mesures prévoit le même dispositif pour l’ensemble des logements de la classe G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Des dispositions qui concernent les locations longues durées, les baux mobilités, mais hors locations saisonnières.
Dans ce contexte, des investisseurs choisissent d’acquérir des passoires thermiques dans le but de les rénover et de les proposer à la location. L’objectif est simple, bénéficier de prix d’achat plus attractifs que pour des biens similaires déjà rénovés ou en bon état.
Selon une étude Meilleurs Agents / Seloger menée en 2021, on observait alors une hausse de l’ordre de 7,4 % des maisons proposées à la vente ayant un DPE F ou G et de 8 % pour les appartements.
Pour réaliser un investissement locatif rentable, les acquéreurs doivent tenir compte de plusieurs paramètres tels que l’importance des travaux à réaliser. Si une isolation par l’intérieur est par exemple nécessaire, cela peut réduire la surface habitable ce qui est préjudiciable, en particulier dans les grandes villes, heureusement il existe parmi nos partenaires des systèmes innovant permettant de ne pas rogner sur la surface habitable.
Tous ces travaux permettent de réduire les ponts thermiques et les pertes d’énergie qui font monter le total des factures et diminuer le confort au sein d’un logement classe G.
Les matériaux et les équipements permettant aujourd’hui une rénovation thermique sont très performants et souvent écologiques. Tant qu’à réduire le montant des factures, autant s’affranchir de votre dépendance aux énergies fossiles !
Pour réaliser vos travaux de rénovation énergétique, plusieurs aides et primes sont mises en place par l’État et les régions. Voici les principales aides disponibles :
MaPrime Rénov’ pour les résidences principales
“Habiter Mieux Sérénité” de l’ANAH pour un gain d’énergie de 25 % minimum
“Habiter Mieux Agilité” de l’ANAH pour l’isolation et le chauffage
L’Éco-PTZ (Éco Prêt à Taux Zéro), jusqu’à fin 2021
La Prime Coup de Pouce pour l’isolation ou le chauffage
La TVA à taux réduit (à 5,5 % au lieu de 10 %)
Les dispositifs CEE
Pour les investisseurs acquérir un bien immobilier ancien avec un DPE en F ou G avec des travaux vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal tel que le déficit foncier.
Qu'est ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un dispositif permettant à tout investisseur d’acquérir un bien immobilier locatif ancien et de déduire de ses revenus globaux le montant des travaux engagés pour la rénovation du logement. Ce dispositif de défiscalisation immobilière vise à favoriser la modernisation du parc immobilier français, tout en offrant un cadre fiscal avantageux à l’investisseur qui va ainsi pouvoir diminuer le montant de ses impôts.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
L’investissement en déficit foncier s’opère en trois étapes :
l’investissement dans un bien immobilier ancien
Une phase de travaux réalisés par des professionnels de la réhabilitation de logements anciens
Un engagement de location, pendant les 3 années suivant la dernière année d’imputation du déficit.
Si vous souhaitez être accompagné pour la vente ou l’achat de votre bien en résidence principale ou investissement, notre cabinet vous accompagnera avec ses partenaires, avocat, architecte, notaire, juridique, fiscaliste, bâtiment, immobilier.
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